Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
- Av. Ahmet Gökay Dinçer
- 19 Eyl
- 2 dakikada okunur
Giriş
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yolu ile sona erdirilmesi mümkündür. Bu sebeplerden biri de kiralananın yeniden inşası ve imarıdır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350/2. maddesinde, kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerektiğinde ve bu süreçte kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa, kiraya verenin dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir.
Özellikle 06.02.2023 tarihinde yaşanan depremler sonrası birçok taşınmazın yeniden inşa veya esaslı onarıma ihtiyaç duyması, bu konuyu daha da önemli hale getirmiştir.
Tahliye Şartları
Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle tahliye talebi, yalnızca dava yolu ile ileri sürülebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde: Sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: Genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak, belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, bu davaların süresinde açılması zorunludur.
Dava Açma Hakkı
Kural olarak dava açma hakkı kiraya verene aittir. Ancak uygulamada malik sıfatı olan kişiler de dava açabilmektedir.
Paylı mülkiyet durumunda: Pay ve paydaş çoğunluğu aranır.
Elbirliği mülkiyeti durumunda: Tüm ortakların davaya katılması gerekir.
Sonradan verilen icazet de dava için yeterli görülmektedir.
Onarım, Yeniden İnşa ve Esaslı Değişiklik
Tahliye talebinin kabulü için yapılacak işlemin esaslı olması gerekir.
Yıkım ve yeniden inşa: Yeni bir taşınmaz yapılması yeterlidir, farklı özellik taşıması şart değildir.
Onarım ve değişiklik: Mevcut taşınmazın daha iyi hale getirilmesi gerekir.
Esaslılık kriteri: Taşınmaz, yapılan işlem süresince kiracı tarafından kullanılamayacak durumda olmalıdır.
Yargıtay uygulamasına göre, dava açıldığında onaylı proje mahkemeye sunulmalıdır.
Geçici Tahliye
Kiralananın zorunlu onarıma ihtiyacı varsa, kiracı onarım süresince geçici tahliye etmek zorunda kalabilir. Bu davalar için süre sınırlaması yoktur. Mahkeme, onarımın zorunlu olup olmadığını ve bu süreçte taşınmazın kullanılamaz hale gelip gelmediğini değerlendirir.
Yeniden Kiralama Yasağı
TBK madde 355’e göre, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz:
Üç yıl boyunca eski haliyle başkasına kiralanamaz.
Eski kiracıya, yeni hali ve kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı tanınmalıdır.
Aykırı davranılması halinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Kiralananın yeniden inşası ve imarı sebebiyle tahliye, TBK’da açıkça düzenlenen, hem konutlar hem de çatılı işyerleri için uygulanabilen bir tahliye sebebidir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından ciddi sonuçlar doğurduğundan, sürecin doğru yönetilmesi için hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Yorumlar